Illegale Untervermietung nachweisen | Beweise richtig sichern

Was bedeutet „illegale Untervermietung“ bei Wohnraum?

Der Ausdruck „illegale Untervermietung“ ist im Alltag gebräuchlich. Mietrechtlich geht es meist um eine unerlaubte oder vertragswidrige Gebrauchsüberlassung an Dritte. § 540 BGB enthält den Grundsatz: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Mietsache grundsätzlich nicht einem Dritten zum Gebrauch überlassen.

Für Wohnraum ergänzt § 553 BGB diese Regel. Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung, besitzt der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis. Der Vermieter darf die Zustimmung etwa bei einem wichtigen Grund in der Person des Dritten, bei Überbelegung oder bei sonstiger Unzumutbarkeit verweigern.

Untervermietung ist nicht dasselbe wie touristische Kurzzeitvermietung

Eine gewöhnliche Untervermietungserlaubnis deckt eine tageweise Vermietung an Touristen nicht automatisch ab. Der Bundesgerichtshof stellte dies 2014 im Verfahren VIII ZR 210/13 klar. Für Airbnb, Feriengäste oder vergleichbare Kurzzeitmodelle zählt deshalb der konkrete Inhalt der erteilten Erlaubnis.

Auch ein finanzielles Interesse, eine beruflich bedingte Abwesenheit oder eine veränderte Lebenssituation besitzt für einen Anspruch nach § 553 BGB möglicherweise Bedeutung. Ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, hängt vom einzelnen Mietverhältnis und der geplanten Gebrauchsüberlassung ab.

Welche Anzeichen für unerlaubte Untervermietung sprechen?

Ein einzelner fremder Besucher sagt praktisch nichts aus. Gewicht entsteht erst aus einem wiederkehrenden Muster, das nicht zu normalem Besuch, Partnerschaft, Pflege, Familienleben oder einer genehmigten Untervermietung passt.

Weitere Konstellationen betreffen eine dauerhafte Überlassung der gesamten Wohnung an andere Personen, eine auffällige Überbelegung oder eine Nutzung, die mit dem vereinbarten Wohnzweck nicht übereinstimmt. Bei einem Verdacht auf Prostitution in einer Mietwohnung gelten zusätzliche tatsächliche und rechtliche Fragen.

Was Vermieter selbst prüfen und dokumentieren dürfen

Vor einer professionellen Ermittlung lohnt sich eine saubere Bestandsaufnahme. Ziel ist kein Ausspionieren des Mieters, sondern die Trennung zwischen Vermutung und konkreten Tatsachen.

Was Vermieter vermeiden sollten

Melderegister: Welche Information Eigentümer erhalten

Das Melderegister liefert einen zusätzlichen Baustein, aber keinen vollständigen Nachweis der tatsächlichen Wohnnutzung. § 50 Absatz 4 Bundesmeldegesetz sieht vor, dass die Meldebehörde dem Eigentümer einer Wohnung und gegebenenfalls dem Wohnungsgeber bei glaubhaft gemachtem rechtlichem Interesse Auskunft über Familiennamen, Vornamen und Doktorgrad der dort gemeldeten Einwohner erteilt.

Die Aussagekraft bleibt begrenzt. Eine nicht gemeldete Person lebt möglicherweise trotzdem in der Wohnung. Umgekehrt beweist eine Anmeldung nicht automatisch eine mietvertraglich unzulässige Untervermietung. Meldedaten gehören deshalb in eine Gesamtbetrachtung mit anderen Tatsachen.

Observation: Wiederkehrende Abläufe statt einzelner Momentaufnahme

Bei einem konkreten Verdacht auf Kurzzeitvermietung oder dauerhafte Überlassung an Dritte steht oft die Frage im Raum, wer die Wohnung tatsächlich nutzt und in welchem Muster. Eine professionelle Observation konzentriert sich dabei auf rechtlich zulässige Beobachtungen außerhalb des geschützten Wohnungsinneren.

Unsere Ermittler erfassen nur Tatsachen, die für die Fragestellung Bedeutung besitzen. Dazu gehören beispielsweise Ankunfts und Abreisezeiten, Gepäck, regelmäßig wechselnde Personen, Schlüsselübergaben, die Nutzung eines offen sichtbaren Schlüsseltresors oder ein gleichförmiger Wechselrhythmus.

Online Inserate auf Airbnb, Booking und anderen Plattformen sichern

Bei touristischer Vermietung beginnt der Verdacht oft mit einem Inserat. Eine einzelne Bildschirmaufnahme ohne Adresse oder Kontext hat jedoch nur begrenzte Aussagekraft. Der Bezug zur konkreten Wohnung sollte so nachvollziehbar wie möglich dokumentiert sein.

Hilfreich sind die vollständige Inseratsseite, Plattform und Profil, URL, Unterkunftsbeschreibung, erkennbare Lagehinweise, Fotos, Ausstattung, Buchungskalender, Preisangaben und Bewertungen. Stimmen charakteristische Fotos oder Details mit dem Mietobjekt überein, sollte auch dieser Vergleich dokumentiert sein.

Testanfrage oder Scheinanmietung: Was die Berliner Rechtsprechung zeigt

Bei einer öffentlich angebotenen Ferienwohnung liegt die Überlegung nahe, das Angebot testweise anzufragen oder zu buchen. Das Landgericht Berlin beschäftigte sich mit genau solchen Konstellationen.

Im Urteil vom 15. September 2020, Az. 63 S 309/19, bestätigte das Gericht eine Entscheidung, bei der eine Bekannte der Vermieter die über Airbnb angebotene Wohnung zum Schein angemietet hatte. Die Person hielt sich mit Wissen und in Anwesenheit der Mieterin in der Wohnung auf. Das Gericht sah diese Form der Kenntniserlangung nicht als vergleichbaren Grundrechtseingriff an wie die deutlich intensiveren Maßnahmen aus einem anderen Berliner Verfahren.

Daraus folgt kein allgemeiner Freibrief für jede Legende oder Täuschung. Vor einer Testbuchung sollte deshalb klar sein, welche Information tatsächlich nötig ist und ob eine weniger eingriffsintensive Methode dasselbe Ziel erreicht.

Welche Beweise besitzen bei unerlaubter Untervermietung besonderes Gewicht?

Eine starre Rangliste existiert nicht. Gerichte würdigen den gesamten Sachverhalt. In der Praxis steigt die Aussagekraft, wenn mehrere voneinander unabhängige Tatsachen dasselbe Nutzungsmuster stützen.

Unzulässige oder unverhältnismäßige Methoden schaden der eigenen Position. Dazu gehören insbesondere heimliches Eindringen in die Wohnung, intensive Fotoaufnahmen privater Räume und verdeckte Tonaufnahmen.

Drei Entscheidungen, die Vermietern Orientierung geben

BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine gewöhnliche Untervermietungserlaubnis ohne besondere Anhaltspunkte keine tageweise Überlassung an Touristen umfasst. Für Vermieter ist dieses Urteil wichtig, wenn sich der Mieter auf eine vorhandene Erlaubnis beruft, tatsächlich aber ein Kurzzeitmodell betreibt.

LG Berlin, Urteil vom 15.09.2020, 63 S 309/19

In diesem Verfahren ging es um eine vertragswidrige Vermietung über Airbnb. Das Gericht wertete die unerlaubte Touristenvermietung als erhebliche Pflichtverletzung. Die im konkreten Fall eingesetzte Scheinanmietung durch eine Bekannte der Vermieter beanstandete die Kammer nicht.

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2018, 67 S 20/18

Dieses Urteil zeigt die Grenze der Beweissuche besonders deutlich. Mitarbeiter der Hausverwaltung verschafften sich nach einer Scheinanmietung Zugang zur Wohnung und fotografierten auch private Räume. Das Gericht sah darin einen schwerwiegenden Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht. Die Pflichtverletzungen auf Vermieterseite wirkten sich anschließend auf die kündigungsrechtliche Gesamtbewertung aus.

So prüfen unsere Ermittler den Verdacht auf unerlaubte Untervermietung

Der Auftrag beginnt mit der Frage, welche konkrete Vertragsverletzung zu belegen ist. Geht es um die vollständige Überlassung an Dritte, wechselnde Feriengäste, eine dauerhafte Untervermietung ohne Erlaubnis, Überbelegung oder eine andere vertragswidrige Nutzung? Erst danach lässt sich eine sinnvolle Ermittlungsstrategie festlegen.

Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung: Beweise sind nur ein Teil der Prüfung

Eine nachgewiesene unerlaubte Gebrauchsüberlassung führt nicht automatisch in jedem Fall zur wirksamen Kündigung. § 543 BGB nennt die unbefugte Überlassung an Dritte als möglichen wichtigen Grund, verlangt bei vertraglichen Pflichtverletzungen grundsätzlich aber auch die Prüfung einer vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung. Für eine ordentliche Kündigung kommt § 573 BGB bei einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung in Betracht.

Gerichte betrachten Verschulden, Dauer, Wiederholung, vorherige Abmahnungen und das Verhalten beider Vertragsparteien. Deshalb sollte ein Rechtsanwalt die mietrechtliche Reaktion anhand des konkreten Sachverhalts prüfen.

Fragen und Antworten zur unerlaubten Untervermietung

Weiterführende Informationen für Vermieter