Illegale Untervermietung nachweisen: So sichern Sie Beweise rechtssicher

Von: Svenja Meismann, Mitglied Board of Directors World Association of Detectives
Fachlich geprüft von: Alfons Meismann, Chefdetektiv mit 50+ Jahren Erfahrung, Mitglied WAD, BuDEG, ÖDV
Letzte redaktionelle Aktualisierung: Januar 2026

Illegale Untervermietung ist für Vermieter in den meisten Fällen ärgerlich und kann rechtlich als Kündigungsgrund herangezogen werden. Doch das zentrale Problem bleibt: Der Eigentümer hat einen Verdacht, aber keine Beweise, die vor Gericht standhalten.

Möchten Sie kündigen, Schadensersatz fordern oder einfach handeln? Die entscheidende Frage lautet immer: Wie beweisen Sie eine nicht erlaubte Untervermietung rechtssicher?

Dieser Artikel zeigt Ihnen:

• Welche Nachweismethoden legal sind (und welche nicht).
• Wie Vermieter typischerweise Fehler machen.
• Wann eine Detektei wirtschaftlich sinnvoll ist.
• Konkrete Beweiskriterien, die Gerichte anerkennen.

Die Lösung ist eine rechtskonforme Beweissicherung, denn wer auf eigene Faust ermittelt, riskiert, dass die Beweise später nicht anerkannt werden. Am Ende verschärft er damit sein eigenes Problem nur noch.

Was gilt überhaupt als „illegale Untervermietung“ von Wohnraum?

Im Kern geht es darum, dass die Wohnung oder ein Zimmer ohne die Zustimmung des Eigentümers oder Vermieters an Dritte überlassen wird oder anders genutzt wird, als Sie es erlaubt haben. Typische Fälle sind:

• Die Wohnung wird ohne Erlaubnis des Vermieters gemäß § 540 Abs. 1 BGB dauerhaft oder wiederholt an andere vermietet.
• Sie wird wie ein Hotel genutzt, mit wechselnden Kurzzeitgästen.
• Der Hauptmieter mit einem alten Mietvertrag wohnt selbst gar nicht mehr dort und überlässt anderen die Wohnung.
• Die Wohnung wird zu Zwecken der Prostitution genutzt.
• Es werden höhere Untermieten verlangt, um Gewinn zu machen.
• Die Wohnung ist überbelegt, über das normale Maß hinaus.

Erlaubt hingegen sind Ausnahmefälle wie zum Beispiel eine Pflegekraft in der Wohnung, denn dann hat der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse gemäß § 553 BGB bei nachgewiesener Hilfsbedürftigkeit. Dann ist keine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung notwendig.

Gleiches gilt bei finanziellen Notfällen, wenn der Mieter oder die Mieterin aus unvorhersehbaren Gründen die Miete nicht mehr tragen kann und daher auf eine Wohngemeinschaft zurückgreifen muss, um gemeinsam im Untermietverhältnis die Mietzahlungen an Vermieter oder Vermieterin zu stemmen.

Viele Beiträge im Internet greifen genau die oben genannten Muster auf: Touristenvermietung, Gewinnabsicht, Überbelegung und dass der Mieter selbst nicht mehr dort wohnt, sind starke Indizien.

Praktische Nachweismethoden: Was Vermieter selbst überprüfen können

Bevor Sie eine Detektei einschalten, können Sie selbst einige legale Rechercheschritte unternehmen. Diese bilden dann die Grundlage für weitergehende Ermittlungen:

1. Klingel- und Türschilder überprüfen

• Fotografieren Sie mehrfach (in Abständen) das Klingel- und Türschild
• Notieren Sie, wenn mehrere Namen auftauchen, die nicht mit Ihrem Mietvertrag übereinstimmen

Rechtssicherheit: Völlig legal und als Augenscheinsobjekt vor Gericht verwertbar

2. Melderegisterauskunft beantragen

• Sie können beim Einwohnermeldeamt einsehen, wer unter dieser Adresse gemeldet ist
• Zeigt manchmal, ob der Hauptmieter selbst noch dort wohnt

Aber: Untermieter, die illegal dort leben, melden sich oft nicht an

Tipp: In Berlin und anderen Bundesländern können Vermieter direkt Auskunft beantragen

3. Online-Inserate recherchieren

• Suchen Sie die Adresse auf Airbnb, Booking, Fewo-direkt, Kleinanzeigen
• Screenshots mit Zeitstempel speichern
• Text und Bilder sind verwertbar (öffentlich verfügbar)
• Kundenbewertungen mit Datum sind starke Indikatoren

4. Nachbaraussagen dokumentieren

• Befragen Sie Nachbarn zu beobachteten Mustern (nicht zu Geräuschen oder Gefühlen)
• Lassen Sie sich Beobachtungen möglichst schriftlich geben: „Wechselnde Personen, Koffer, kurze Aufenthalte seit [Datum]“

Aber: Mündliche Aussagen allein reichen vor Gericht nicht aus.

 5. Was Sie NICHT tun sollten

• ❌   Die Wohnung betreten ohne Erlaubnis
• ❌   Heimlich Fotos/Videos von innen machen
• ❌   Den Mieter zu früh konfrontieren (so passt er sein Verhalten an)
• ❌   Illegale Überwachung zum Beispiel in Form von heimlichen Kameras einrichten
• ❌   Falsche amtliche Identitäten nutzen

Resümee: Diese Methoden zeigen erste Verdachtsmuster, reichen aber in vielen Fällen noch nicht als Gerichtsbeweis aus. Hier setzen professionelle Detekteien mit ihren Ermittlungen an.

Warum ist der Nachweis der nicht erlaubten Nutzung für den Vermieter so schwierig?

Als Vermieter bekommt man zumeist eine Mischung aus verschiedenen Hinweisen mit:

• Nachbarn berichten von Koffern, Schlüsseltresoren und ständig neuen Gesichtern.
• Der Hausmeister bemerkt wechselnde Namen am Klingelschild.
• Im Treppenhaus hört man Englisch oder beobachtet „Check-in“-Situationen.
• Es kommen vermehrt Personen kurzzeitig in die Wohnung, ohne dass ein triftiger Grund erkennbar ist.

Das klingt zwar eindeutig, aber vor Gericht reicht es bei weitem nicht aus.

Ein Gericht möchte konkret nachvollziehen können:

• Wer war wann in der Wohnung?
• Wie häufig wechseln die Personen?
• Wie lange bleiben sie?
• Gibt es typische Muster wie Schlüsselübergaben?
• Passt das noch zu einem normalen Wohngebrauch?

Hier beginnt die tatsächliche Detektivarbeit: Beobachten, dokumentieren, belegen. Das alles muss so erfolgen, ohne sich selbst rechtlich angreifbar zu machen. Ziel ist es, nach einer sauberen Beweissicherung eine Abmahnung oder eine ordentliche Kündigung oder in bestimmten Fällen sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer Vertragsverletzung auszusprechen.

Die häufigsten Fehler bei der Eigenrecherche (und wie Sie sie vermeiden)

In solchen Situationen passieren in der Praxis die meisten Fehler und zwar sowohl juristisch als auch zwischenmenschlich.

Die Wohnung heimlich betreten

Der Klassiker: „Ich habe doch einen Schlüssel.“ Ohne rechtliche Grundlage und Absprache ist das ein großes Risiko und kann Ihren gesamten Fall gefährden. Unterlassen Sie diesen Schritt daher.

Fotos oder Videos aus der Wohnung machen

Aufnahmen aus dem Inneren der Wohnung oder in besonders privaten Bereichen sind rechtlich problematisch. Wenn dabei Persönlichkeitsrechte verletzt werden, kann das Verfahren kippen oder gegen Sie verwendet werden.

Als Vermieter den Mieter zu früh konfrontieren

Wenn Sie den Mieter ohne stichhaltige Beweise zur Rede stellen, erreichen Sie oft nur eines: Er passt sein Verhalten an. Anzeigen verschwinden, Abläufe werden unauffälliger und ein Nachweis wird noch schwerer.

Illegale Untervermietung nachweisen: Was sind wirklich rechtssichere Beweise bei zweckentfremdeter Untervermietung?

Erfahrene Detekteien, die im Sektor des Mietrechts ermitteln, bauen den Nachweis wie ein Puzzle aus vielen kleinen, legalen Bausteinen auf, die zusammen ein klares Bild ergeben.

Observation im öffentlichen Raum um illegale Untervermietung nachzuweisen

In vielen Fällen das Herzstück der Beweissicherung. Dokumentiert wird nur, was ohne Eingriff in die Privatsphäre sichtbar ist. Typisch sind:

• Häufigkeit von Besucherwechseln
• An- und Abreisezeiten
• Gepäck
• Schlüsselübergaben
• Nutzung von Schlüsseltresoren
• Regelmäßige Kurzzeitaufenthalte

Dabei entscheidet nicht ein einzelnes Foto aus dem Einsatz heraus. Vielmehr ist es eine lückenlose und plausible Dokumentation über einen gewissen Zeitraum hinweg, die für den Erfolg von Bedeutung ist.

Online-Recherche (OSINT)

Viele Fälle starten mit einem Online-Inserat oder Spuren auf Plattformen. Ziel ist es, durch geeignete Recherchen diese digitalen Spuren zu finden und zu sichern. OSINT steht für Open Source Intelligence, also Recherchen in öffentlichen Quellen. Allein für sich sind diese Spuren jedoch meistens noch nicht ausreichend, aber sie können den Verdacht erhärten und einen konkreten Ermittlungsansatz liefern.

Zeugen aus dem Umfeld

Das nachbarschaftliche Umfeld ist ein relevanter Faktor. Nachbarn, Mitbewohner oder Hausmeister können wertvolle Hinweise geben. Dabei ist es notwendig, diese Informationen professionell zu strukturieren und nicht nur Gerüchte zu sammeln.

Recherchen an der Wohnung

Ein von einem erfahrenen Detektiv geführtes, legendiertes Gespräch im Rahmen einer zulässigen Testanfrage ohne Vortäuschung amtlicher Eigenschaften oder Zwangslagen. Hier kommt es darauf an, das Gespräch so zu führen, dass der Privatdetektiv auf legale Weise beweiskräftige Aussagen erhält.

Welche Beweise akzeptieren Gerichte und welche nicht?

Gerichte bewerten Beweise nach bestimmten Schlüsselkriterien. Diese Unterscheidung ist entscheidend:

Stark bewertete Beweise:

• Lückenlose Observation mit Zeitstempel über mehrere Tage/Wochen
• Gesicherter Screenshot/Inserat mit aktueller Adresse und Bestätigung durch Gast
• Dokumentierte Schlüsselübergaben und Besucherwechsel
• Aussagen von Nachbarn, die Kurzzeitaufenthalte beschreiben
• Legendierte Gesprächsnotizen („Ich habe als Interessent angerufen”)
• Hotelierbestätigung oder Airbnb-Buchungen unter der Adresse

⚠   Schwach bewertete Beweise:

• Einzelne Fotos ohne Kontext oder Datum
• Aussagen ohne konkrete Beobachtungen („Immer viele Leute”)
• Verdachtsmomente ohne dokumentiertes Muster
• Aussagen von Personen mit Interessenskonflikten

❌   Unzulässige Beweise (die sich gegen Sie wenden können):

• Heimliche Videoaufnahmen im Privatbereich
• unbefugter Eintritt in die Wohnung
• Abgehörte Gespräche
• Mit falscher Identität erschlichene Zusagen (außer in engen Grenzen)

Gerichtsprinzip: Nicht die Menge der Anhaltspunkte zählt, sondern ihre Kohärenz. Ein gut dokumentiertes Beobachtungsmuster über zwei Wochen wiegt schwerer als zehn isolierte Verdachtsmeldungen.

Zwei Urteile, die Vermietern Orientierung geben

Der Einsatz detektivischer Mittel kann in solchen Fällen zulässig sein, wenn er richtig umgesetzt wird und Grenzen eingehalten werden. Genau diese Klarheit ist in der Praxis unbezahlbar.

Landgericht Berlin, Urteil vom 15.09.2020 – 63 S 309/19 („Falle“ / Agent Provocateur)

Das LG Berlin hat in seinem Urteil entschieden, dass ein Vermieter zur Aufdeckung einer unerlaubten Touristen-Untervermietung aktiv ermitteln darf.

Auch der Einsatz eines „Agent Provocateur“ (hier eine Person, die zum Schein anmietet) ist statthaft um den gerichtssicheren Nachweis zu erbringen. Das Urteil wird als Bestätigung verstanden, dass detektivische Mittel im Grundsatz zulässig sind, wenn Mieter die Wohnung untervermieten und Beweismittel zu erbringen sind, sofern diese rechtlich einwandfrei umgesetzt werden.

Praxis-Tipp: Sie müssen nicht tatenlos warten, bis Zufallsbeweise auftauchen. Bei begründetem Verdacht dürfen Sie Maßnahmen mit Hilfe einer Privatdetektei ergreifen.

Landgericht Berlin, Urteil vom 03.07.2018 – 67 S 20/18 (Grenzen der Beweisbeschaffung)

Dieses Urteil zeigt die Kehrseite: Wenn Vermieter bei ihren „Ermittlungen“ zu weit gehen und beispielsweise massiv in Persönlichkeitsrechte eingreifen, kann das rechtlich nach hinten losgehen.

Im vorliegenden Fall wurde eine verdeckte Videoüberwachung eingesetzt, was nur in bestimmten Bereichen und nur unter Beachtung geltender Gesetze erlaubt ist. Das Gericht beanstandete nicht die Beweissicherung an sich, sondern die Intensität und Art der verdeckten Überwachung. In diesem konkreten Fall überschritt diese die Grenzen des Zulässigen.

Praxis-Tipp: Es zählt nicht nur, ob Sie Beweise haben, sondern wie sie zustande kamen.

Zusammengefasst sagen beide Urteile deutlich: Ermitteln ist erlaubt, aber bitte sauber und rechtskonform. Genau aus diesem Grund beauftragen viele Vermieter eine spezialisierte Detektei.

So gehen wir bei der Detektei Condor typischerweise bei nicht erlaubter Untervermietung vor

Wir arbeiten bei unseren Fällen nicht stur nach Schema F, doch tatsächlich hat sich eine bewährte Struktur etabliert.

Erstprüfung: Verdacht einordnen, Ziele definieren

Zuerst klären wir:

1. Worum geht es genau? Komplette Untervermietung, Zimmervermittlung, Touristen, Überbelegung, Prostitution? Maßgeblich ist dabei nicht die Nutzung an sich, sondern die Abweichung vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck.
2. Was ist Ihr Ziel? Unterlassung, Kündigungsvorbereitung, Schadenersatz?
3. Welche Beweise fehlen konkret?

Ermittlungsplan: So zielgenau wie möglich

Ein guter Plan vermeidet Überermittlung durch die Detektive und unnötige Kosten. Es geht nur um eine gerichtstaugliche Dokumentation. Dabei zählt nicht viel Material ohne Beweiswert; es zählt eine klare Beweiskette.

Beweisdokumentation: Die Täuschung bei der Untervermietung klar und nachvollziehbar belegen

Am Ende erhalten Sie keinen unsortierten Ordner mit Material, Sie erhalten einen klaren Bericht zu unseren Ermittlungen, damit Sie schlüssig nachvollziehen können, wie der Stand der Dinge ist und wer die Zeugen sind. Die Berichte sind:

1. chronologisch aufgebaut,
2. leicht nachvollziehbar,
3. mit konkreten Zeitangaben und Beobachtungen,
4. so aufbereitet, dass Ihr Anwalt direkt damit arbeiten kann.

Ein Beispiel aus der Praxis unserer Detektei (anonymisiert)

Ein Vermieter kontaktierte uns, weil im Haus seit Wochen Unruhe herrschte. Nachbarn berichteten von rollenden Koffern, fremden Personen und sehr kurzen Aufenthalten. Der Mieter selbst sagte nur: „Das sind alles nur Freunde.“

Die Beobachtung der eingesetzten Privatermittler über mehrere Tage zeigte ein anderes Bild: Regelmäßig trafen neue Personen ein, oft am frühen Nachmittag, und reisten am nächsten Vormittag wieder ab. Es gab wiederkehrende Übergaben vor der Tür und klare Kurzzeitmuster. Parallel fanden wir Hinweise auf eine kurzfristige Vermietung im Internet.

Ein von einem Detektiv unter einem Vorwand geführtes Gespräch mit einer abreisenden Person ergab, dass diese bestätigte, die Wohnung über ein Internetportal angemietet zu haben, und dass sie damit sehr zufrieden gewesen sei.

Erst mit dieser kombinierten Dokumentation ließ sich der Vorwurf konkret und rechtssicher formulieren ganz ohne Eingriffe in die Wohnung oder riskante Eigenaktionen.

FAQ: Häufige Fragen unserer Mandanten zur Untervermietung von Wohnungen ohne Erlaubnis

Detektei Condor: Rechtssichere Beweise statt bloßer Vermutungen bei unerlaubter Nutzung einer Wohnung zu anderen Zwecken

Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihre Wohnung unerlaubt untervermietet oder als Ferienwohnung genutzt wird oder andere vertragswidrige Gründe vorliegen, zählt am Ende nur eines: Beweise, die vor Gericht bestehen und sauber erhoben wurden.

Wir von der Detektei Condor unterstützen Sie mit diskreter Observation, professioneller Dokumentation und einem Bericht, der Ihnen und Ihrem Anwalt eine handfeste Grundlage gibt.

Je früher Sie strukturiert vorgehen, desto größer sind Ihre Chancen, eine unerlaubte Untervermietung rechtssicher zu beenden.

Wenn Sie Bedarf haben, schildern Sie uns kurz Ihren Fall wie Ort, Art der Immobilie, was Ihnen aufgefallen ist, was Sie bereits unternommen haben. Dann können wir Ihnen eine realistische Einschätzung geben, welcher Ermittlungsansatz sinnvoll ist und welche Beweise in Ihrer Situation erfahrungsgemäß den Ausschlag geben.

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