Autor: Jochen Meismann
Fachkundliche Prüfung: Rechtsanwalt Daniel Beba
Vorgetäuschter Eigenbedarf ist ein beliebtes Mittel, um unliebsame Mieter schnell und unkompliziert loszuwerden. Die Kündigung wird dann damit begründet, dass der Vermieter die Wohnung oder das Haus für sich oder einen Angehörigen benötigt.
Nicht selten endet ein Streit zwischen Vermieter und Mieter vor Gericht. Manchmal, weil der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat. Was aber, wenn dieser Grund nur vorgeschoben wird, um einen unliebsamen Mieter vor die Tür setzen zu können?
Im äußerst komplexen Mietrecht sind manche Sachverhalte nicht so sicher, wie sie auf den ersten Blick erscheinen. Der Mieter fühlt sich im Recht, der Vermieter im Unrecht, doch angesichts der komplizierten Rechtslage bewegt man sich ohne gerichtsverwertbare Beweise auf dünnem Eis. Hier helfen erfahrene Detektive.
Eine erste Auskunft über die Möglichkeiten und Ermittlungswege erteilt Ihnen Ihr persönlicher Berater zur Aufklärung von vorgetäuschtem Eigenbedarf:
0800 – 11 12 13 14
(Bitte beachten, wir führen keine Rechtsberatung aus).
Der Ausgang eines Rechtsstreits vor Gericht ist oft nicht vorhersehbar. Auf hoher See und vor Gericht ist man in Gottes Hand, sagt ein altes Sprichwort. Daran ist sicher viel Wahres.
Um in einer juristischen Auseinandersetzung möglichst gute Chancen zu haben, sind oft Beweise notwendig. Und genau diese kann ein erfahrener und professioneller Privatdetektiv effizient beschaffen. Auf sich allein gestellt und ohne die Unterstützung eines Profis kann man sich vor Gericht oft nicht durchsetzen.
Zu allem Überfluss muss man dann auch noch die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das sollten Sie vermeiden. Drehen Sie die Chancen eines Rechtsstreits zu Ihren Gunsten durch die von einer Detektei ermittelten Beweise.
Die Experten der AB-Detective Condor GmbH kennen die Tricks der Vermieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf und sind mit der Materie vertraut. Wir bieten einen zuverlässigen Service bei der Beschaffung gerichtsverwertbarer Beweise. Wer vorsorgt, hat vor Gericht die besseren Karten!
Ein weiterer Aspekt im Zusammenhang mit einer unberechtigten Kündigung wegen eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs ist die Frage des Schadensersatzes. Schadensersatzansprüche sind in der Regel immer dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Kündigung zwar auf Eigenbedarf gestützt hat, dieser aber nur vorgeschoben war.
Kann dies nachgewiesen werden, kann es für den Vermieter teuer werden.
Der ehemalige Mieter hat dann Anspruch auf Schadenersatz aus dem alten Mietverhältnis. Wurde ihm aufgrund einer erfundenen Geschichte gekündigt, muss er dafür geradestehen.
Detektive ermitteln wenn Zweifel bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf besteht.
Nach geltendem Recht kann ein Vermieter ein Mietverhältnis in der Regel nicht durch eine ordentliche Kündigung beenden. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist dies nur möglich, wenn der Vermieter ein besonderes berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen kann. Daran stellt der Gesetzgeber strenge Anforderungen.
Der Wunsch nach einer höheren Miete ist jedenfalls kein berechtigtes Interesse. Vermieter greifen daher gerne zu einem Trick: der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Mit ihr meldet der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung an.
Dazu reicht es aus, wenn der Vermieter diesen Bedarf genau darlegt. Sagt er zum Beispiel, der volljährige Sohn wolle jetzt ausziehen und eine eigene Wohnung beziehen, gilt das schon als Eigenbedarf – wenn es stimmt.
Hat er den Eigenbedarf aber nur vorgetäuscht, führt das neben einem Schadensersatzanspruch auch zur Unwirksamkeit der Kündigung. Denn dann fehlte ihm das berechtigte Interesse.
Allerdings ist es für den Mieter schwierig, eine unberechtigte Kündigung aufzudecken. In vielen Fällen zieht der Mieter dann zähneknirschend aus, was das erklärte Ziel des Vermieters war. Rechtlich handelt es sich dann aber um eine arglistige Täuschung. Kann diese nachgewiesen werden, hat das weitreichende Folgen.
Ein Mieter bewohnte seit vielen Jahren eine schöne Wohnung in guter Lage. Die Miete war relativ niedrig. Der Vermieter hatte bereits Andeutungen gemacht, hier Veränderungen vornehmen zu wollen. Rechtlich war das aber bisher nicht möglich.
Eines Tages flatterte die Kündigung auf Basis eines angeblichen Eigenbedarfs des Vermieters ins Haus. Die Tochter wolle heiraten und das junge Paar solle dann in die Wohnung einziehen. Der Auszug müsse bis Ende des Jahres erfolgen. Die Betroffene hatte jedoch große Zweifel an dem angegebenen Eigenbedarf.
Nur ein Detektiv konnte die für das Gericht nötigen Beweise zu Gunsten des Mieters liefern. Der Mandant hatte keine andere Möglichkeit, um zu seinem Recht zu kommen. Ziel der Ermittlungen war es festzustellen, ob die Tochter tatsächlich mit ihrem zukünftigen Ehemann in die Wohnung einziehen wollte.
Im Laufe der Ermittlungen kamen Fakten ans Licht, die eindeutig belegten, dass die Geschichte nicht stimmen konnte. Zwar waren die Hochzeitspläne durchaus korrekt. Allerdings lebte das Brautpaar gut 100 Kilometer entfernt. Beide hatten eine feste Anstellung und die Ermittlungen ergaben, dass ein beruflicher Wechsel nicht geplant war. Ein täglicher Arbeitsweg von 100 Kilometern erschien unglaubwürdig.
Am Wohnort der Tochter stellte der Ermittler dann fest, dass diese zwar beabsichtigte, ihre alte Wohnung aufzugeben. Das Paar hatte jedoch bereits ein Reihenhaus angemietet, in dem es nach der Hochzeit gemeinsam leben wollte. Damit war klar, dass der Wohnungseigentümer mit der ungerechtfertigten Kündigung seinen Mieter aus der Wohnung haben wollte.
Ein Auszug kam für den jetzigen Mieter daher nicht in Frage. Vielmehr wollte er es auf einen Prozess ankommen lassen. Er konnte sicher sein, dass das Urteil zu seinen Gunsten ausfallen würde. Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, ist dies ein wichtiger Umstand, der die Kündigung unwirksam macht.
Ist eine solche Täuschung nachweisbar oder hat der Vermieter es versäumt, einen später entfallenen Eigenbedarf dem Mieter mitzuteilen, ist die Kündigung unwirksam. Man spricht dann von Rechtsmissbrauch.
Der Mieter hat einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch den vorgetäuschten Eigenbedarf entstandenen Schadens. Dies ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB. Zahlreiche Urteile belegen dies. Auch die Kosten für die Einschaltung einer Detektei können erstattungsfähig sein.
Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, ist ein geschlossener Aufhebungsvertrag unwirksam. Denn wenn der Mieter bei Abschluss eines Aufhebungsvertrages davon ausgehen muss, dass ihm eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird, ist ein solcher Vertrag unwirksam.
Ihm stehen die gleichen Rechte zu, die er auch bei einer unwirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs hätte. In einem solchen Fall ist Schadensersatz zu leisten. Wir empfehlen hierzu die Lektüre des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 08.04.2009 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 231/07.
Etwaige Ansprüche sind natürlich nachzuweisen. Weitere Informationen zum dem Urteil und Ihren Rechten erteilt Ihnen sicher gerne Ihr Anwalt.
Wenn Eigenbedarf vorgetäuscht werden sollte, funktionierte lange das sogenannte Münchener Modell. Dabei wurden Mietshäuser von Personengesellschaften gekauft, um diese Wohnungen angeblich als Eigentum zu nutzen. Es hagelte dabei nur so von Eigenbedarfskündigungen.
Die notwendige Ergänzung des § 577 BGB, die der Gesetzgeber auf den Weg gebracht hat verhinderte, dass ein Vermieter mit dieser Modellvariante von vorhandenen Gesetzeslücken profitieren könnte.
Nehmen Sie an, dass Sie Ihre Wohnung wegen einer ungerechtfertigten Kündigung verlassen müssen? Bevor Sie sich nach einer neuen Wohnung umsehen, sollten Sie Ihre Rechtsposition prüfen. Ihre Rechte als Mietpartei sind stark. Wenn die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung zweifelhaft sind, sprechen Sie mit Ihrem Anwalt und einem Detektiv.
Wir beraten Sie gerne über die Möglichkeiten einer Ermittlung. Wenn Ihnen gekündigt werden soll und die Gründe dafür erfunden sind, können Sie sich nach geltendem Mietrecht wehren. Die Möglichkeiten dazu liegen in Ihrer Hand. Lassen Sie sich am besten gleich von uns beraten.
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Wir sind seit drei Generationen Mitglied in der World Association of Detectives, dem größten Detektiv-Verband der Welt. Im Weltverband stellen wir einen Board Member als Director der WAD.
Über einen unserer Geschäftsführer sind wir Mitglied im Bundesverband des Detektiv- und Ermittlungsgewerbes e.V. (BuDEG), nachdem er zuvor schon Jahrzehnte im BDD und BID Mitglied war.
Wir sind seit Jahrzehnten Mitglied in der Allianz für Sicherheit in der Wirtschaft e.V. Der Verband ist Mitglied der Public Private Partnership "Sicherheits-Partnerschaft NRW gegen Wirtschaftsspionage und Wirtschaftskriminalität".
