Eigenbedarf? So können Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung abwehren

Autor: Rechtsanwalt Daniel Beba

In Deutschland kann ein Vermieter einem Mieter gemäß § 573 Abs.1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Dazu gehört der Eigenbedarf. Ein Mieter kann sich jedoch gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren. Zum Widerspruchsrecht finden Sie später noch eine Erklärung.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

• der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Doch was tun, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist? Wie Sie einen vorgeblichen Eigenbedarf abwehren, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.

Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten?

Sie haben eine Wohnung gemietet und jetzt haben Sie die Kündigung auf Basis von angemeldetem Eigenbedarf erhalten? Leider kommt es nicht selten vor, dass der Eigenbedarf in Wirklichkeit nur vorgeschoben ist. Ist dies nicht der Fall, geht die Kündigung durch und Sie haben schlechte Karten.

Ist aber der Eigenbedarf allerdings nur vorgeschoben, könnte Ihnen ein Schadenersatzanspruch zustehen. Dieser umfasst etwaige Umzugskosten und gegebenenfalls auch eine höhere neue Miete. Die Beweislast liegt allerdings bei Ihnen.

Zumindest hat die Kündigung durch Ihren Vermieter schriftlich zu erfolgen und ist zu begründen.

Unsere Detektive unterstützen Sie bei der Beweisfindung, wenn es einen handfesten Verdacht gibt, die Eigenbedarfskündigung könne auf falschen Fakten beruhen. Sie haben am Ende einer Recherche Berichte und Zeugenaussagen für einen Rechtsstreit an der Hand.

Was ist Eigenbedarf?

Man spricht dann von Eigenbedarf bei Wohnraum, wenn der Eigentümer der Wohnung – in der Regel ist das der Vermieter – die vermietete Wohnung für sich selbst oder für eine Person aus seinem Hausstand zum Zwecke des Wohnens benötigt. Zum Hausstand zählen direkte Angehörige aber auch etwaig benötigtes Pflegepersonal.

Gesetzliche Grundlage zum Eigenbedarf

• Im Mietrecht gilt der angemeldete Eigenbedarf als Kündigungsgrund, den der Vermieter vortragen kann.
• Gesetzlich geregelt ist die Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
• Um eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen muss der Vermieter eine ordentliche Begründung für den berechtigten Bedarf an diesem Wohnraum vortragen.
• Der Mieter hat die Option, gegen die Eigenbedarfskündigung gemäß § 574 BGB Wiederspruch zu erheben.

Der entsprechende Bedarf muss in der Kündigung angegeben werden.

Eigenbedarf muss konkret bestehen

Damit eine Eigenbedarfskündigung Bestand hat, ist es notwendig, dass der Vermieter einen anerkannten Kündigungsgrund vorträgt und die Kündigung in ausreichender Form begründet. Dazu ist es notwendig, dass der Eigenbedarf konkret besteht.

Eine im Moment nur unbestimmte oder ungewisse Absicht der Nutzung oder eine für später angedachte Nutzung ist oft nicht ausreichend für eine Eigenbedarfskündigung. Das hat der BGH (Bundesgerichtshof) mit seinem Urteil vom 23.09.15, Az. VIII ZR 297/14 festgestellt.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich ist, wenn der angedachte Eigenbedarf schon beim Abschließen des Mietvertrags vorhersehbar war.

Auch wenn der angegebene Bedarf wieder entfällt, wird eine ausgesprochene Kündigung unwirksam. Entsprechende Umstände hat der Vermieter dem Mieter mitzuteilen, um unnötige Schäden zu vermeiden.

Anerkannte Gründe für den Eigenbedarf

Tatsächlich gibt es sehr viele Gründe, die einen Eigenbedarf rechtfertigen. Typische Fälle, wann ein Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs anmelden darf sind:

• Die Kinder des Vermieters wollen Zuhause ausziehen und benötigen eigenen Wohnraum.
• Die Umstände beim Vermieter haben sich beispielsweise durch einen Wechsel der Arbeitsstelle verändert und die gekündigte Wohnung liegt deutlich näher am Arbeitsort.
• Der Vermieter benötigt ein Arbeitszimmer.
• Der Vermieter benötigt ein zusätzliches Zimmer für Pflegepersonal im Alter.

Der Eigenbedarf darf nicht vorgeschoben sein, sonst macht sich der Vermieter eventuell sogar wegen Betruges strafbar. Die bei dem oder den Mietern entstandenen Schäden hätte er ebenfalls zu ersetzen.

Einvernehmliche Vertragsaufhebung wegen Eigenbedarfs

Hat ein Mieter zunächst keinen Anlass dem Vermieter zu misstrauen, kann es zu einer einvernehmlichen Aufhebung kommen. Da in Deutschland die Vertragsfreiheit gilt, ist dies problemlos möglich.

Stellt sich dann jedoch im Nachhinein heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat, hat dies rechtliche Konsequenzen. Aus dieser Pflichtverletzung können dem Mieter Schadensersatzansprüche zustehen (BGH, Urteil vom 8. April 2009 – VIII ZR 231/07).

Die Beklagten hatten die Klägerin in vorstehender Entscheidung wiederholt und nachdrücklich mit der Begründung zur Räumung des vermieteten Wohnhauses aufgefordert, sie beabsichtigten, nach Deutschland (aus den USA) zurückzukehren und das vermietete Anwesen selbst zu bewohnen, auch um die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. Dass die Klägerin Anlass gehabt hätte, diesen Angaben zu misstrauen, ist weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvortrag der Klägerin zu entnehmen.

Tatsächliche Begründung der Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann nicht einfach schreiben „… wegen Eigenbedarfs …“ Er muss die konkret vorliegenden Gründe mitteilen, damit der Mieter diese prüfen kann.

Hier ist ein Ermittlungsansatz für unsere Detektive. Wir haben beispielsweise bei der vorgeblich zukünftigen Mietpartei unter Vorbringung einer sogenannten sachdienlichen Legende nachgeforscht, ob deren Wohnung bald frei würde. In Fällen, wo die Parteien ganz überrascht sind liegt möglicherweise doch ein vorgeschobener Grund vor. In der täglichen Praxis hatten wir schon zahllose falsche Kündigungen von Vermietern.

Indizien für fehlenden Eigenbedarf

Es gibt in der Praxis durchaus Indizien für einen fehlenden Eigenbedarf. Der Mieter kann derartige Anzeichen erkennen.

Die weitaus häufigsten Indizien sind:

• Vorherige vergebliche Versuche, Sie zum Auszug zu bewegen.
• Nach einem Eigentümerwechsel kommt es im Haus zu häufigen Mieterhöhung- und Räumungsklagen.
• Der Kündigung sind Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen.
• Die angegebene Nutzung findet im Nachhinein gar nicht statt.

Sollten solche und ähnliche Indizien vorliegen, ist es sinnvoll einen Detektiv einzuschalten. Wir können sowohl vorher als auch nachher unterstützend tätig werden, wenn Ihr Mietverhältnis gekündigt wurde.

Recherchen durch Detektive bei Eigenbedarfskündigungen

Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung haben, ist es sinnvoll, sich mit einem Rechtsanwalt und einem Detektiv in Verbindung zu setzen und dessen Rat einzuholen. Unsere Detektei kann in so einem Fall umfangreiche Ermittlungen anstellen. Es gibt hier ganz unterschiedliche Ermittlungsansätze.

Die entstandenen Kosten für unsere Beauftragung können dann als Prozesskosten zu berücksichtigen sein (LG Köln, BE v. 31. August 1999, Az 1 T 211/89).

Wir hatten bereits Fälle, in denen die Wohnung neu inseriert wurde. In einem solchen Fall geben sich die Detektive als potentiellen Interessenten aus. Die Ermittlungsergebnisse stehen Ihnen dann für die Rechtsverfolgung zur Verfügung. Gleiches gilt für den Fall, dass die Wohnung von einem Makler zum Kauf angeboten wird.

Darüber hinaus recherchieren wir, wer tatsächlich eingezogen ist und klären auf, ob es sich dabei um die Person handelt, für die der Vermieter den Eigenbedarf erklärt hat.

Widerspruchsrecht des Mieters bei Kündigung wegen Eigenbedarfs

Gemäß § 574 BGB hat der Mieter die Möglichkeit zum Widerspruch

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

Insbesondere Absatz 3 vorstehender Norm schränkt den Überprüfungsspielraum ein. Deshalb ist eine Begründung durch den Vermieter so wichtig. Zu beachten ist hier noch die Einhaltung der Widerspruchsfrist und dessen Form (§ 574 b BGB). Wenn Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen, sollten betroffene Mieter einen Anwalt hinzuziehen.

Eine Möglichkeit des Widerspruchs ist überdies bei einem Härtefall für den Mieter zu sehen. Zu diesen Rechtsthemen befragen Sie bitte Ihren Rechtsanwalt oder Mietrechtsexperten beim Mieterschutz oder ähnlichen Einrichtungen.

Kündigungen zu dem Thema sind Einzelfallentscheidungen

Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall eine Abwägung zu treffen.

Insbesondere interessiert, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (BGH VIII ZR 390/21 im Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45).

Hat der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprochen, kann der Vermieter diese zurücknehmen. Tut er dies nicht, muss ein Gericht entscheiden.

Wer sind Familienangehörige, wegen deren Bedarf eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden darf?

Enge Familienangehörige, die als Begründung in einer Kündigung wegen Eigenbedarfs benannt werden, sind üblicherweise:

• Kinder
• Eltern
• Enkel
• Großeltern
• Geschwister
• Nichten und Neffen

Vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend. Das Gesetz verweist ganz allgemein auf Angehörige des Haushalts. Hierunter können auch Pflegekräfte fallen.

Detektive können prüfen, ob tatsächlich die in der Kündigung angegebenen Personen eingezogen sind.

Eigenbedarfskündigung unzulässig

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann rechtlich unzulässig sein:

• Wenn ein Zeitvertrag vorliegt.
• Bei vertraglichem Verzicht auf das Kündigungsrecht.
• Wenn kein berechtigtes Interesse beim Vermieter vorliegt.
• Wenn der Vermiete bereits bei Vertragsabschluss um den Eigenbedarf wusste.
• Falls die angegebenen Gründe nach Ausspruch der Kündigung weggefallen sind.

Wie kann der Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs abwehren?

In bestimmten Fällen ist der der Eigenbedarf gar nicht gegeben. Oftmals will der Vermieter nur unliebsame Mieter los werden und schiebt den Eigenbedarf vor, um die Mieten zu erhöhen oder ihm genehme Mieter zu bekommen.

Die Motive sind unterschiedlich. Hintergrund kann auch schlichtweg der Wunsch sein, die Wohnung zu verkaufen. Dies ist ohne Mieter für Erwerber deutlich interessanter.

Unter Einsatz einer sogenannten sachdienlichen Legende können Detektive bei der Aufklärung behilflich sein und Recherchen vor Ort vornehmen.

Dies kann unter anderem zu Schadensersatzansprüchen führen. Wird im Nachgang ermittelt, dass auf dem Klingelschild jemand anderes steht, spricht viel für einen vorgeschobenen Eigenbedarf. Die Ergebnisse der Recherchen der Detektive sind gerichtsverwertbar.

Schadensersatz bei vorgeschobenem Eigenbedarf

Stellt sich heraus, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur vorgeschoben war, können erhebliche Schadensersatzansprüche auf den Vermieter zukommen. Der BGH hat in einem Urteil vom 18. 05. 2005 (VIII ZR 368/03) festgestellt, dass bei einer Eigenbedarfskündigung, dann Schadenersatz gezahlt werden muss, wenn der angemeldete Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist.

Dies können im Einzelnen nachstehende Positionen sein:

• Umzugskosten
• Maklerkosten
• Mietdifferenz
• Detektivkosten

Dabei sind die Aufzählungen nicht abschließend. Sollte die Kündigung weitere Schäden verursacht haben, können diese erfasst sein. Denkbar wäre auch ein Anspruch, die Wohnung wieder zurückzugeben.

Zwar handelt ein Vermieter pflichtwidrig und ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert.

Diese Hinweispflicht besteht jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und nicht – wie vom Berufungsgericht angenommen – bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist (BGH Urteile vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18).

Strafbarkeit bei vorgeschobenem Eigenbedarf

Viele Vermieter machen sich hierüber gar keine Gedanken, doch letztendlich liegt eine Täuschung vor, welche zu Vermögensschäden auf Seiten des Mieters führen. Ist dies durch Zeugen und Belege nachweisbar, kommt eine Strafbarkeit gem. § 263 StGB in Betracht.

Detektivkosten bei Ermittlungen zu vorgetäuschten Eigenbedarf müssen vom Vermieter ersetzt werden

In Deutschland sind im Rahmen von Schadensersatzansprüchen alle adäquat kausalen Schäden zu ersetzen. Hierzu können die Kosten eines Detektiveinsatzes zählen, wenn diese durch den vorgeschobenen Eigenbedarf entstanden sind.

Die Kosten des Detektivs müssen nach der Rechtsprechung dabei jedoch sachgerecht sein (LG Köln, Beschluss vom 31. August 1999, Az: 1 T 211/99).

Einsatz eines Detektivs bei der Abwehr von Eigenbedarf

Wir haben in der Vergangenheit mit Erfolg zahlreiche Fälle von vorgeschobenen Eigenbedarfskündigungen bearbeitet. Zahlreiche Anwälte haben uns bei solchen Verfahren hinzugezogen, um dem Recht auf die Sprünge zu helfen. Ob und wie der Detektiv zum Einsatz kommen soll, besprechen wir in einem ersten kostenlosen Gespräch am Telefon.

Kontaktieren Sie uns hierfür über die kostenlose Rufnummer:

0800 – 11 12 13 14

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